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Prezado Investidor,<\/p>\n
O ano de 2019 foi muito positivo para o 3R RE FIA. O fundo rentabilizou +80,1%, comparado com 70,6% do IMOB, +31,6 do Ibovespa e +36,0% do IFIX. O final do ano passado e in\u00edcio de 2020 foi marcado por dados positivos do lado de atividade econ\u00f4mica (dados de emprego formal-CAGED, confian\u00e7a do consumidor\/ind\u00fastria\/servi\u00e7os, e indica\u00e7\u00e3o de vendas das empresas de varejo listadas em bolsa), que em conjunto com uma taxa Selic em n\u00edveis historicamente baixos, levaram os investidores em a\u00e7\u00f5es no Brasil a uma atitude muito otimista.<\/p>\n
Tudo isto se refletiu de maneira ainda mais acentuada nas a\u00e7\u00f5es das incorporadoras listadas em bolsa. N\u00e3o s\u00f3 a performance das a\u00e7\u00f5es foi muito boa, como muitas empresas foram capazes de levantar recursos com emiss\u00e3o de novas a\u00e7\u00f5es em condi\u00e7\u00f5es para n\u00f3s excepcionais.<\/p>\n
Quando lan\u00e7amos o 3R Real Estate FIA em Agosto de 2016, acredit\u00e1vamos em uma recupera\u00e7\u00e3o c\u00edclica do setor, que aos poucos voltaria ao normal depois da profunda crise econ\u00f4mica e explos\u00e3o dos n\u00edveis de distratos. Mas o caminho foi de alguma maneira diferente do que esper\u00e1vamos. Nos primeiros anos a recupera\u00e7\u00e3o foi mais lenta do que esper\u00e1vamos, principalmente do lado da demanda por im\u00f3veis, mas recentemente tanto demanda quanto performance das a\u00e7\u00f5es foi impulsionada pelos juros muito mais baixos do que esper\u00e1vamos quando o produto foi lan\u00e7ado.<\/p>\n
Mas o mercado muito rapidamente passou de uma situa\u00e7\u00e3o de assimetria positiva para os investidores em a\u00e7\u00f5es de incorporadoras para um contexto em que v\u00edamos muitos riscos, e uma assimetria n\u00e3o muito atraente. Chegamos no come\u00e7o de 2020 a n\u00edveis de valuation<\/em> muito pr\u00f3ximos ou at\u00e9 acima de nossas mais otimistas expectativas. E os fundamentos e as perspectivas naquele momento n\u00e3o nos pareciam corroborar isto na nossa opini\u00e3o. Os fatores que levaram a mudan\u00e7a de nossa perspectiva: i) Forte crescimento dos estoques dispon\u00edveis num per\u00edodo muito curto, mesmo com forte presen\u00e7a de investidores na ponta compradora de im\u00f3veis; ii) Grande participa\u00e7\u00e3o de investidores na demanda dos \u00faltimos 6 a 12 meses, a grande maioria simplesmente fugindo do baixo retorno da renda fixa, sem se preocupar muito com a demanda na hora de revender ou de alugar o im\u00f3vel comprador; iii) <\/strong>Rapidamente as empresas tiveram acesso a novos recursos via emiss\u00e3o de a\u00e7\u00f5es. Os sintomas deste excesso de capital j\u00e1 est\u00e3o claros. A disputa por terrenos estava muito alta no come\u00e7o de 2020, e os pre\u00e7os estavam subindo. O leil\u00e3o de CEPACs da opera\u00e7\u00e3o Faria Lima teve um \u00e1gio muito alto; iv) Vis\u00e3o mais cautelosa nossa sobre a melhora do mercado de trabalho e de renda dispon\u00edvel no Brasil. Como temos falado nas cartas do nosso fundo macro, o 3R Genus Hedge FIM, diferente de outros momentos de recupera\u00e7\u00e3o c\u00edclica, neste o mercado de trabalho se recupera muito mais lentamente, existe grande comoditiza\u00e7\u00e3o da for\u00e7a de trabalho e grande influ\u00eancia da digitaliza\u00e7\u00e3o dos processos.<\/p>\n Neste contexto, decidimos propor uma mudan\u00e7a no regulamento do fundo, abrindo a possibilidade de investimento em a\u00e7\u00f5es listadas na Bovespa de maneira geral, e n\u00e3o somente de incorporadoras. Tamb\u00e9m inclu\u00edmos a possibilidade de fazer hedge para nossas posi\u00e7\u00f5es em a\u00e7\u00f5es. A proposta foi aprovada em assembleia de cotistas no dia 23 de mar\u00e7o e passou a ser v\u00e1lida no dia 04 de maio (a demora \u00e9 decorr\u00eancia dos prazos legais estabelecidos pelos \u00f3rg\u00e3os reguladores e administrador do fundo).<\/p>\n N\u00e3o t\u00ednhamos ideia da crise de sa\u00fade que se iniciaria, e dada as limita\u00e7\u00f5es do regulamento anterior (que n\u00e3o permitia nenhum tipo de prote\u00e7\u00e3o via op\u00e7\u00f5es ou posi\u00e7\u00f5es vendidas), estes meses de espera foram muito dif\u00edceis<\/em><\/strong>.<\/p>\n Tentamos defender o patrim\u00f4nio dos nossos cotistas na melhor maneira poss\u00edvel. Mantivemos a m\u00e1xima posi\u00e7\u00e3o de caixa permitida, e migramos grande parte das posi\u00e7\u00f5es existentes para as empresas focadas no segmento de baixa renda, que acreditamos ser mais resiliente. <\/em><\/strong><\/p>\n Dada as caracter\u00edsticas c\u00edclicas e de longo prazo do setor, as a\u00e7\u00f5es de maneira geral sofreram muito nestes \u00faltimos meses, com muitas delas caindo 50% a 60%. Neste contexto, a performance do fundo foi razo\u00e1vel. O 3R RE FIA caiu 27% no ano at\u00e9 o dia de ontem (25\/05\/2020), comparado com 25,9% do Ibov, 38,7% do IMOB e 18,6% do IFIX. Desde seu lan\u00e7amento, o 3R RE FIA acumula +66,6%, comparado \u00e0 46,2% do IBOV, 37,6% do IMOB, 47,8% do IFIX e 62% do IPCA+10%.<\/u><\/em><\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong>Gostar\u00edamos de agradecer muito a confian\u00e7a dos investidores\/cotistas que nos acompanharam at\u00e9 aqui, e renovar nosso compromisso de gerar retornos consistentes e atraentes para o n\u00edvel de risco tomado, a partir de agora tendo um universo de possibilidade de investimentos mais amplo e mais ferramentas para defender o patrim\u00f4nio dos nossos cotistas.<\/strong><\/p>\n Olhando para frente, o 3R RE FIA ser\u00e1 um fundo de a\u00e7\u00f5es com 10 a 15 posi\u00e7\u00f5es, com uma carteira balanceada de a\u00e7\u00f5es de empresas de qualidade, bom posicionamento, risco relativamente baixo, e em menor propor\u00e7\u00e3o, posi\u00e7\u00f5es em empresas aonde exista uma assimetria maior de percep\u00e7\u00e3o entre o que n\u00f3s achamos e o consenso do mercado projeta, que normalmente apresentam uma volatilidade maior e, na maioria as vezes, risco de execu\u00e7\u00e3o maior. Mas no geral tende a focar em qualidade dos ativos, para bater o Ibovespa no longo prazo.<\/p>\n Vamos continuar a usar muito de nossa vis\u00e3o macro e tem\u00e1tica na hora de construir o portf\u00f3lio, como j\u00e1 fazemos nos produtos da casa. Poderemos ter posi\u00e7\u00f5es vendidas ou em derivativos, como forma de defender o portf\u00f3lio. E o setor imobili\u00e1rio, como sendo parte do DNA da casa, deixa de ser o foco exclusivo do fundo, mas deve fazer parte com alguma const\u00e2ncia do portf\u00f3lio do fundo.<\/p>\n Pedimos um pouco de paci\u00eancia, pois esta carta est\u00e1 um pouco mais longa, j\u00e1 que estamos discutindo tanto os aspectos de fundo como era at\u00e9 hoje, como nossas perspectivas para o futuro. As pr\u00f3ximas cartas do 3R RE FIA ter\u00e3o frequ\u00eancia trimestral.<\/p>\n Nos colocamos \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para qualquer esclarecimento ou d\u00favida.<\/p>\n
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